Marktsituation für Kaufimmobilien in München
Nachfolgend geben wir Interessierten in regelmäßigen Abständen eine kurze Einschätzung zum Münchner Immobilienmarkt. Diese spiegelt unsere Einschätzung der Lage aufgrund unserer Tätigkeit, eigener regelmäßiger Marktbeobachtung und einer Vielzahl von Gutachten wieder. Die Einschätzung bezieht sich ausschließlich auf Wohnimmobilien im Stadtgebiet München.
Eine detailliertere und repräsentativere Beurteilung der Situation ist z.B. durch den jährlichen Immobilienmarktbericht der Landeshauptstadt München (Hrsg: Gutachterausschuss der Stadt München) möglich. Dieser kostenpflichtige Bericht erscheint im Frühjahr jeden Jahres.
Immobilienmarkt 2024
Preisniveau: auf hohem Niveau weiterhin leicht rückläufig,
Preistendenz: im Durchschnitt leicht sinkend, für 1a - Immobilien mit leichten Steigerungen
Nachfrage: verhalten
Vermarkungsdauer: durchschnittlich 3 bis 6 Monate
Nachdem der Münchner Immobilienmarkt jahrelang von Umsatz- zu Umsatzrekord geeilt war und im Jahr 2022 durch dramatisch gestiegener Energiepreise in Folge des russischen Überfalls der Ukraine, lange unbekannte Inflationsraten und in Folge deutlich höherer Hypothekenzinsen und schärfere Bonitätsanforderungen der Finanzierungsinstitute eine Marktberuhigung Platz gegriffen hatte, entwickelte sich der Immobilienmarkt im Jahr 2023 rückläufig: der Geldumsatz lag mit ca. 7,5 Mrd. Euro um 37% unter dem Vorjahr und damit etwa auf dem Niveau des Jahres 2010. War die sinkende Zahl von notariellen Vertragsabschlüssen in den vergangenen Jahren v.a. Ausdruck von Angebotsknappheit, so war es ein Ausdruck veränderter Marktbedingungen und der neuen Attraktivität alternativer Anlageformen. Die Zahl der Verträge sank vom Spitzenwert im Jahr 2011 mit fast 18.000 auf nur noch ca. 8.200 in 2023.
Dieser rückläufigen Marktentwicklung konnte sich kein Marktsegment entziehen. egal ob Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke für den individuellen, oder den Geschoßwohnungsbau, oder Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser - auf allen Marktsegmenten waren Preisrückgänge zu beobachten.
Im 3. Quartal 2024 hatte die Nachfrage, zumindest im Segment Wohnungs- und Teileigentum, in allen Preisklassen wieder etwas zugenommen. Dabei kam es jedoch im Schnitt zu weiteren Preisrückgängen - die jedoch nicht mehr so stark ausfielen wie im Jahr 2023.
Die Preise von Grundstücken für den Bau von Einfamilien- oder kleinen Mehrfamilienhäusern standen in guten und durchschnittlichen Wohnlagen weiter unter Druck und lagen nach den Auswertungen des Gutachterschuss um durchschnittlich ca. 8% unter den Bodenrichtwerten zum 01.01.2024. Die Nachfrage nach Grundstücken für den Geschosswohnungsbau ist nahezu zum Erliegen gekommen.
Der Ertragsfaktor bei Mehrfamilienhäusern lag im 3. Quartal 2024 noch bei dem ca. 31-fachen der Netto-Jahresmiete - im Jahr 2021 hatte dieser noch bei dem ca. 46-fachen der Jahresmiete gelegen. Wir beobachten seit einigen Wochen eine Wideranziehen der Nachfrage in diesem Bereich, von der jetzt auch wieder Objekte profitieren, die energetischen Ertüchtigungsbedarf aufweisen.
Die Preise von Neubauwohnungen in durchschnittlichen Wohnlagen lagen im Schnitt bei €/m² 9.900.- (kaum Veränderung zum Vorjahr), in guten Wohnlagen bei €/m² 10.550.- (im Vorjahr bei €/m² 11.200.-).
Fazit: Interessenten haben damit heute viel mehr Auswahl und müssen nicht mehr " von heute auf morgen" zuschlagen. Auf Verkäuferseite gilt es daher, die vorhandenen positiven Merkmale des Angebots herauszustellen und Geduld zu haben. Auf der anderen Seite wird die Anspannung auf den Mietmärkten und damit der Druck auf die Mieten (sofern die Politik nicht restriktiv eingreifen sollte) in absehbarer Zeit nicht nachlassen. Im Jahr 2024 wurden im Stadtgebiet 6.500 Wohnungen fertiggestellt – das lag deutlich unter dem 10-Jahresdurchschnitt von 7.800 Wohnungen. Eine Trendwende ist dabei nicht in Sicht: Im vergangenen Jahr wurden mit ca. 8.300 Wohnungen 8% weniger neue Wohnungen genehmigt als im Vorjahr.
