marktsituation für Kaufimmobilien in München

Nachfolgend geben wir Interessierten in regelmäßigen Abständen eine kurze Einschätzung zum Münchner Immobilienmarkt. Diese spiegelt unsere Einschätzung der Lage aufgrund unserer Tätigkeit, eigener regelmäßiger Marktbeobachtung und einer Vielzahl von Gutachten wieder. Die Einschätzung bezieht sich ausschließlich auf Wohnimmobilien im Stadtgebiet München.

Eine detailliertere und repräsentativere Beurteilung der Situation ist z.B. durch den Immobilienmarktbericht der Landeshauptstadt München (Hrsg: Gutachterausschuß der Stand München) möglich. Dieser kostenpflichtige Bericht erscheint allerdings nur jährlich.

2018 und 1. Halbjahr 2019

Preisniveau: weiter steigend, jedoch mit abnehmender Rate
Preistendenz: unverändert
Nachfrage: übersteigt das Angebot

Im Jahr 2018 war auf dem Münchner Immobilienmarkt  wieder ein Aüfwärtsttrend bei den Umsätzen erkennbar. Trotz lwie auch schon im Vorjahr rückläufiger Vertagszahlen stieg der Umsatz mit Immoblilien um ca. 5% auf ein Volumen von € 12,7 Mrd an. Fr diesen Anstieg war im Wesntlichen die Nachfrage nach bebauten Grundtsücken für Einfamilienhäuser (EFH,DHH und RH) sowie nach Eigentumswohnungen verantwortlich.  Da in beiden Fällen die Zahl der beurkundeten Verträge leicht zurück ging, war der Umsatzzuwachs weiterhin steigenden Prisen im Einzelfall zu verdanken.

Im Vergleich zum Vorjahr  stiegen z.B. die Preise wiederkaufter Eigentumswohungen  einer typischen Etagenwohnung aus den 60-er Jahren in drchschnittlicher Lage um durchschnittlich 8%, ein durcshnittliche Wohnung aus den 90-er Jahren in guter Lage dageben um durchschnittlch 14%. Ältere DHH im Bestand in durchschnittlichen und guten Wohnlagen liegen im Mittel bei ca. € 920.000.-, neuer  DHh liegen bereits durchschnittlich über € 1 Mio. REH liegen im Mittel ca.  € 100.000.- unter den Preisen für DHH..

Es ist allerdings auch zu beobachten, dass  die Interessenten angesichts des sehr hohen Preisniveaus selektiver kaufen und nicht jeder "Mondpreis" seinen Käufer findet. Die Vermarktungsdauer nimmt langsam zu. In einem Marktumfeld in dem nach landläufiger Meinung "alles verkauft werden kann" wirken sich nicht marktgerechte Angebotspreise wegen der längeren "Liegezeiten"  aber leicht kontraproduktiv aus. Zu schnell werden dann "Mängel" am Objekt vermutet, die oft nicht gegeben sind. Bei der Preisfindung sollte des Expertise und Fingerspitzengefühl Pate stehen und nicht Luftschloßarchitektur.   

Ein paar weitere Preisindikatoren für Immobilien im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen (Quelle: Gutachterausschuß München, Immobiliemanrkbericht 2018)

- Etagenwohnungen in durchschnittlicher Lage, Wohnfläche rd. 70m² : € 6.100.-/m² Wfl.; in guter Lage werden im mittle € 7.650.- erzielt. Eine Denkmaleigenschaft bringt  Aufschläge von bis zu 25 - 30% .

- Reihenmittelhäuser ca. € 7.000.-/m² Wfl., Eckhäuser erreichen im Schnitt € 7.800.- /m² Wfl.

- Für Mietwohnhäuser wird durchschnittlich das 40-fache der Jahres-Kaltmiete bezahlt, denkmalgeschützte Objekte erreichen bis zum 48-fachen der Jahresmiete.

Interessant ist auch ein Blick über die Stadtgrenzen Münchens hinaus: Nach dem Landkreis München ( Immobilienumsatz 2017 ca. € 2,8 Mrd) folgen die Landkreise Fürstenfeldbruck (ca. € 1 Mrd.), Starnberg (ca. € 900 Mio), Ebersberg (ca. € 710 Mio) und Dachau (ca. € 660.- Mio) auf den Plätzen drei bis sechs.  Die Marktentwicklungen sind in allen Kreisen mit denen der Stadt vergleichbar. Gerade im Speckgürtel von München mit guter Infrastruktur (und das heißt vor allem, Anschluß an den MVV) werden zum Teil Preise gezahlt, die Stadtniveau erreichen.    

Werten Sie diese Kurzausführung und die angegebenen Preise bitte nur als Indikator. Der Wert einer Immobilie wird von vielen Aspekten bestimmt und so wie die Lage, ist auch jedes Haus oder jede Wohnung einzigartig. Lage, Gebäudearchitektur und -atmosphäre, Ausstattung,  Zustand, Energieeffizienz, Ausblick, Größe und Raumzuschnitt geben jeder Immobilie ihren individuellen Charakter. Für einen unerfahrenen Verkäufer ist es nicht leicht, den wahren Wert einer Immobilie einzuschätzen. Zumal zu den „offensichtlichen“ Details noch „versteckte“ Werteinflüsse, z.B. aus dem Grundbuch, der Teilungserklärung oder der Instandhaltung kommen können. 

 

Egal ob Käufer oder Verkäufer - lassen Sie sich deshalb unverbindlich
bei der Feststellung des marktgerechten Preises von unseren
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